В XII в. землевладелец в качестве ренты за пользование землей стал взимать ежегодно более 800 связок соломы, в 5-м месяце — рис, в 7-м — 26 корзин дынь и баклажанов (по одной с каждого участка), в конце года — 260 связок дров.
К XII в. вотчины стали единственным источником дохода феодалов, поскольку бенефиции и разного рода выплаты из государственной казны за должности и ранги перестали существовать. Получив иммунитеты, вотчинники стремились увеличить ренту, крестьяне стремились закрепить за собой арендуемые поля.
Предпосылкой усиления эксплуатации вотчинного крестьянства стало создание именных полей (мёдэн), записанных на имя определенного держателя (мёсю) и закрепленных за ним постоянно. Впервые именные поля упоминаются в документах, относящихся к 1000 г., но широкое распространение эта система получила в XII в., после признания иммунитетов вотчин. Годичная аренда вотчинной земли создавала у арендатора ощущение нестабильности его положения, чем и воспользовались феодалы. Закрепление же земли в постоянное пользование породило у крестьян иллюзию собственности, а последовавшее за превращением арендуемых земель в именные держания увеличение ренты было истолковано как компенсация за мнимое право на землю и не встретило у крестьян сопротивления. В действительности же новая форма землепользования была выгодна прежде всего феодалам, получившим за фикцию крестьянской собственности дополнительный прибавочный продукт.
В большинстве районов Японии, за исключением столичного (Кидай), площади именных полей были различны. Поскольку вотчинники жили в столице и своего хозяйства не вели, рента в этих районах исчислялась с единицы земельной площади (тамбэцу кудзи) и распределялась между крестьянами пропорционально площади держаний. В соседних же со столицей провинциях, где господство вотчинников над крестьянами было прочнее, наиболее выгодным в условиях возросшего объема и видов ренты оказалось ее подушное взимание, предопределившее равное распределение именных держаний (кинтомё). Механизм создания с XII в. равных именных полей подробно исследован Ватанабэ Сумио на материалах 114 вотчин и в связи с увеличением ренты 5. Так, в реестре 1070 г. упоминалось владение храма Кофукудзи — вотчина Идзумо в провинции Ямато. В то время ее площадь составляла 20 тё 3,5 тана (21,368 га), но собственность храма была неполной; государство взимало с Идзумо зерновой налог. В результате присоединения новых земель площадь Идзумо к 1186 г. возросла до 43 тё 4,3 тана (45,6 га). Поля вотчины в это время делились на 16 держаний, 13 из которых имели примерно равную площадь—по 1,2 тё (1,26 га). Поля держателей были разбросаны: на старых землях их площадь колебалась от 0,4 тё (0,42 га) до 1,4 тё (1,47 га). Уравнение держаний было произведено в данном случае за счет вновь присоединенных земель.
С держателей именных полей взимались различные виды продуктовой и отработочной ренты, включавшие продукты земледелия, горного и лесного промыслов, изделия домашнего ремесла, строительные работы. Увеличение ренты в XII в. выразилось, в частности, в установлении усадебных повинностей (дзайкэяку). Огородные участки, прежде считавшиеся собственностью крестьян, теперь фактически были включены во владения вотчинников.
Такэути Ридзо приводит ряд ярких примеров роста усадебных повинностей в XII в. Если до XII в. крестьяне вносили феодалу лишь плату за аренду земель для жилых построек и иногда — чрезвычайные подати (по случаю церемониальных дней), то в XII в. возросли и объем и виды ренты. Так, в вотчине Едоно Сагамикубо (провинция Ямасиро) на 7 танах (0,735 га) земли находилось 26 крестьянских домов (дзайкэ, включающих усадебные, садовые и огородные участки). В XII в. землевладелец в качестве ренты за пользование землей стал взимать ежегодно более 800 связок соломы, в 5-м месяце — рис, в 7-м — 26 корзин дынь и баклажанов (по одной с каждого участка), в конце года — 260 связок дров. Кроме этих, твердо установленных феодалом податей взимались чрезвычайные — например, свежие овоши. В обязанность крестьян входила также перевозка паланкина через р. Едогава и другие повинности. Общий объем ренты с XII в. также возрос, а виды ее стали многообразными. В частности, храм Тодзи ежегодно взимал с крестьян — держателей земли в вотчине Ояма 200 коку (36 тыс. л) риса, 10 коку (1,8 тыс. л) пшеницы, бумагу, материю, фрукты, каштаны, мешки, лак, тертый ямс, грецкие орехи, масло и многие другие виды продуктов.
Одновременно с усилением личной зависимости крестьянства и ростом ренты в XII в. продолжался процесс расширения крупных вотчин и создания новых. Правительство фактически утратило возможность контролировать развитие феодального землевладения, хотя указы об упорядочении вотчин и ликвидации вновь созданных издавались и в XII в. Крупными собственниками стали храмы, военные феодалы, гражданская знать, члены императорской семьи. В японской историографии преобладает мнение о том, что после смерти экс-императора Сиракава в 1129 г., в годы монастырского правления 7 его внука Тоба, политика ограничения вотчинного землевладения фактически перестала проводиться, а указы об упорядочении вотчин были заморожены. Возражения Маки Митио, полагающего, что в правление Тоба в определенной степени осуществлялось ограничение вотчин, не влияют на общую характеристику экономической политики властей в XII в. Можно утверждать, что попытки регулирования феодальных владений потерпели крах, предопределенный самим фактом признания феодальных прав. К середине XII в. число официально признанных вотчин значительно выросло, а отдельные указы издавались не в продолжение курса на упорядочение вотчин, а в целях изыскания дополнительных средств на нужды императорского двора. В частности, указ 1156 г. предписывал ликвидировать вотчины, созданные после 24-го числа 7-го месяца 1155 г., т. е. после вступления на престол императора Госиракава, а также передать государству земли, находившиеся за пределами обозначенных границ вотчин. Одна из главных целей этого указа заключалась в том, чтобы получить средства для строительства императорского городка — дворцов и правительственных зданий, полностью сгоревших после ряда пожаров во второй половине X—XI в. Вотчины же, созданные в течение предшествующего столетия, фактически были признаны, а запрет на их расширение не распространялся на пожалования императоров Сиракава и Тоба.
Ко второй половине XII в. вотчинная система, включавшая иерархическую собственность феодалов на землю и крестьян, работавших на земле вотчинника, и основанная на усилившейся эксплуатации лично-зависимого крестьянства, сформировалась в Японии окончательно, что предопределило вступление японского феодализма в зрелую, развитую стадию. Политическая организация, сложившаяся на этапе генезиса феодализма, не соответствовала необратимым изменениям в аграрном строе. Не случайно именно с середины XII в. в Японии усилилась политическая борьба, которая привела сначала к оттеснению от власти аристократического дома Фудзивара, а затем, в конце XII в., — к установлению режима Минамото — власти самурайства, в среде которого сложились более прочные отношения господства и подчинения, чем в среде гражданских феодалов, где условный характер земельной собственности не стал таким определенно выраженным, как у самураев.